“세 낀 집 쏟아진다”… 실거주 유예에 다주택자, 결국 집 내놓기 시작?
실거주 의무 유예에 다주택자 움직임… 서울 부동산 시장에 무슨 일이
서울 부동산 시장에서 이른바 ‘세 낀 집’이 다시 주목받고 있다. 정부가 세입자가 있는 주택에 대해 실거주 의무를 최대 2년까지 유예하겠다는 보완책을 내놓으면서, 그동안 묶여 있던 매물들이 하나둘 시장에 등장하고 있기 때문이다.
🔍 ‘세 낀 집’이란?
전세나 월세 세입자가 거주 중인 상태에서 매매로 나오는 주택을 말한다. 실거주 요건이 강화된 이후 사실상 거래가 막혀 있었던 대표적인 유형이다.
정부 발표 이후, 매물부터 움직였다
정부가 관련 방침을 공식적으로 언급한 날, 서울 성북구 길음동에서는 임대차 계약이 남아 있는 아파트 매물이 8억 원에 나왔다. 현장 중개업소들은 “다주택자가 보유하던 세 낀 집이 시장에 나온 것”이라며, 설 연휴 이후 매물 출회가 더 늘어날 가능성을 점치고 있다. 이번 보완책의 핵심은 간단하다.
✅ 세입자가 있는 주택이라면, 임대차 계약이 끝날 때까지는 실거주하지 않아도 되고 계약 종료 후 최대 2년 이내에만 입주하면 실거주 요건을 충족한 것으로 본다는 내용이다.
이로 인해 무주택자가 전세를 끼고 집을 매수할 수 있는 길이 다시 열렸다는 평가가 나온다.
서울 아파트 매물, 다시 6만 건 돌파
정책 발표 이후 실제 시장 지표에도 변화가 나타났다. 서울 아파트 매매 매물은 6만 건을 다시 넘어서며 증가세를 보이고 있다.
📈 서울 매매 매물 현황
- 연초 대비 약 6% 증가
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발언 이후로는 7% 이상 증가
- 매물이 가장 많은 지역은 강남·서초·송파 등 핵심 지역
이는 다주택자들이 “더 늦기 전에 정리하자”는 판단을 내리고 있다는 신호로 해석된다.
매수자에게도 기회 될까?
전문가들은 이번 조치가 매수 심리 회복에도 일정 부분 도움이 될 것으로 보고 있다. 그동안 시장에서는 매물은 있지만 대출 규제와 실거주 요건 탓에 거래로 이어지지 못하는 ‘적체 현상’이 심각했다. 부동산 전문가들은 “전세가 낀 상태로 최대 2년간 보유할 수 있게 되면서, 현금 부담이 줄어든 매수자들이 움직일 여지가 생겼다”고 평가했다. 다만, 전세 보증금 규모가 집마다 다르기 때문에 충분한 자금 여력과 신중한 계산이 필수라는 조언도 함께 나온다.
그런데… 세입자 시장은 더 불안하다
매매 시장과 달리 전·월세 시장은 오히려 위축되고 있다. 최근 수치만 봐도 서울 아파트 전세·월세 매물은 모두 두 자릿수 감소를 기록했다.
📉 임대차 시장 변화
- 전세 매물: 약 12% 감소
- 월세 매물: 약 11% 감소
- 반면 매매 매물은 증가
이는 집주인들이 임대를 유지하기보다 매매를 선택하고 있기 때문으로 풀이된다.
“전세가 없습니다”… 현장의 목소리
중개업소 현장에서는 전세 물건을 찾지 못해 인근 지역까지 발품을 파는 세입자들이 늘고 있다는 말이 나온다. 특히 노원·도봉·강북 등에서는 전세 물량이 20~30% 이상 급감하며 체감 불안이 크다. 규제지역 확대, 실거주 요건 강화, 자금조달 규제까지 겹치면서 전세 유통 물량 자체가 줄어든 구조적 문제가 드러나고 있다는 분석이다.
전문가들이 우려하는 부분
전문가들은 한 목소리로 이렇게 말한다.
다주택자 규제는 매매 시장만의 문제가 아니다. 임대차 공급이 줄면 그 부담은 결국 세입자에게 전가된다. 특정 지역으로 수요가 쏠릴 경우 지역별 전세난 심화 가능성도 있다. 따라서 단기적인 매물 증가만 볼 것이 아니라, 매매·임대차 시장을 함께 고려한 종합적인 정책 판단이 필요하다는 지적이 나온다.
정리하면
- 세 낀 집 실거주 의무 유예 → 매매 매물 증가
- 무주택자에게는 일부 기회
- 전세·월세 물량 감소 → 세입자 부담 확대
- 정책 효과와 부작용이 동시에 나타나는 상황
서울 부동산 시장은 지금, 움직이기 시작했지만 방향은 아직 불확실한 국면에 들어섰다. 앞으로 설 연휴 이후 매물 증가가 실제 거래로 이어질지, 그리고 전세난이 어디까지 심화될지 시장의 시선이 집중되고 있다.